- Faut-il un apport minimum pour un prêt immobilier ?

Avec l'augmentation des taux d'intérêt et des prix immobiliers enregistrés en 2022, les institutions bancaires accordent désormais une plus grande importance à l'apport personnel en 2023. Cependant, quelle somme l'acheteur potentiel doit-il posséder ? Est-il toujours envisageable d'acquérir un bien immobilier sans apport cette année ?

Est-il impératif de disposer d'un apport ?

Non, l'apport personnel ne constitue pas une obligation légale et n'est en aucun cas imposé. Il s'agit cependant d'un élément qui peut renforcer un dossier de demande de prêt auprès d'une banque. En théorie, il est tout à fait envisageable d'acquérir un bien immobilier sans apport. Certaines banques acceptent de financer jusqu'à 100 % du coût, englobant ainsi les frais annexes tels que les frais de notaire, les frais d'agence, les cautions et les garanties. Toutefois, ces prêts sont généralement assortis de taux d'intérêt plus élevés.

Quel apport est nécessaire pour acheter un bien en 2023 ?

Étant donné que l'apport personnel n'est pas une obligation, il n'existe pas de somme minimale à présenter. Toutefois, il est conseillé de disposer d'une somme équivalente à 10 % ou 20 % de la valeur du bien. Montant d'apport recommandé : 10 % du prix du bien. Un apport personnel équivalant à 10 % du coût du bien à acquérir permet de couvrir les frais annexes, y compris les frais de notaire, estimés à environ 8 % du prix du bien. À cela s'ajoutent les éventuels frais d'agence, de caution ou de garanties.

Pour évaluer le montant de l'apport personnel à prévoir, il est conseillé de calculer les 10 % sur le montant du bien et les frais de notaire. Par exemple, si le bien que vous souhaitez acquérir est affiché à 225 000 euros, les frais de notaire s'élèveront à environ 18 000 euros. Si le coût total de l'acquisition est estimé à 243 000 euros, l'apport personnel recommandé serait donc de 24 300 euros.

Apport personnel idéal : 20 % du prix du bien

Une contribution personnelle d'environ 20 % du coût du bien est préférable en 2023, étant donné que les banques se montrent de plus en plus prudentes face aux fluctuations du marché immobilier. En disposant d'un apport de 20 %, vous serez considéré comme un profil solide, vous offrant ainsi une plus grande marge de négociation pour les taux d'intérêt et l'assurance emprunteur, compte tenu de la position peu favorable des acheteurs.

Faut-il investir plus de 20 % du prix du bien ?

Si vous avez une épargne substantielle, il est certainement possible de fournir un apport personnel plus conséquent. Cependant, il est conseillé de ne pas vider complètement vos comptes pour l'augmenter. L'achat d'un bien immobilier entraîne divers frais annexes auxquels vous devrez faire face, même pour un bien neuf. Assurez-vous de conserver une épargne de précaution. D'un point de vue financier, il n'est pas toujours judicieux de placer la majorité de votre épargne dans un apport personnel. En effet, un prêt immobilier vous permet de garder une partie de votre épargne, que vous pouvez investir dans un produit financier offrant un rendement potentiellement supérieur au taux d'intérêt de votre crédit immobilier. Étant donné la hausse des taux d'intérêt et des prix de l'immobilier, il est essentiel de faire vos calculs ou de consulter un conseiller financier avant de vous lancer dans un achat trop important.

Comment faire pour acheter sans apport ?

L'apport personnel n'étant pas une obligation légale, il est tout à fait possible d'acheter sans en fournir et de négocier un prêt à 100 % auprès des établissements prêteurs. Cependant, pour que les banques acceptent plus facilement de vous accorder un prêt sans apport, votre profil d'acheteur doit présenter d'autres atouts :

• Stabilité de l'emploi et perspectives d'évolution favorables ;
• Statut de primo-accédant ;
• Un salaire suffisant pour un endettement inférieur à 35 % ;
• Situation financière stable et style de vie adapté ;
• Capacité d'épargne (même si elle n'est pas utilisée comme apport personnel). Dans certains cas, il est également envisageable d'acquérir un bien immobilier en tant qu'investissement locatif sans apport, à condition que votre situation financière soit stable. Vous pouvez consulter un courtier qui saura trouver les meilleures solutions adaptées à votre profils.
  

Pourquoi les banques exigent-elles un apport ?

Les banques imposent aux acquéreurs de fournir un apport personnel pour deux raisons essentielles : démontrer leur capacité à épargner et couvrir les frais supplémentaires liés à l'achat immobilier. 

Démontrer la capacité à épargner En janvier 2023, la durée moyenne d'un crédit immobilier était de 248 mois, soit 20,66 ans. En prêtant de l'argent sur une période aussi longue, la banque prend des risques ; elle souhaite donc s'assurer que les emprunteurs sont fiables. En justifiant d'un apport suffisant, l'acquéreur prouve sa capacité à épargner tout en étant capable de faire face à des échéances régulières.

Couvrir les frais de notaire d'un bien Pour garantir le remboursement de votre emprunt, la banque vous demande une assurance de prêt ainsi qu'une sûreté supplémentaire. Ces garanties peuvent prendre l'une des deux formes suivantes :

• La garantie personnelle : un organisme tel que le Crédit logement se porte garant pour vous au cas où vous ne pourriez plus rembourser vos mensualités ;
• La garantie réelle : généralement une hypothèque ou un nantissement. En cas de problème, la banque saisit votre bien immobilier et le revend aux enchères pour se rembourser. Ces garanties permettent de rassurer les banques, mais elles ne couvrent que le montant du capital emprunté, pas les divers frais associés à l'acquisition d'un logement. Dans le cas où la banque finance un prêt à 100 % et que vous ne pouvez plus rembourser votre crédit, le montant des frais annexes est perdu. Lors d'un achat dans l'ancien, on estime ces frais à environ 2 ou 3 % du prix du bien, mais ils peuvent atteindre près de 10 % pour un achat dans le neuf.

Comment constituer un apport ?

Les banques ne sont pas exigeantes quant à l'origine de l'apport personnel. Celui-ci peut être constitué de différentes manières :

• Épargne personnelle ;
• Héritage et/ou donation ;
• Revente d'un bien ou prêt relais ; Certains livrets d'épargne dédiés à l'immobilier permettent de constituer un apport personnel, et certains prêts aidés peuvent être considérés comme un apport par les banques. C'est le cas des options suivantes :
• PEL (prêt épargne logement) ou CEL (compte épargne logement) ;
• PTZ (prêt à taux zéro, pour les primo-accédants) ;

Prêt Action Logement (sous conditions de ressources). Enfin, les accords d'intéressement ou de participation au sein des entreprises peuvent également constituer un apport personnel non négligeable. L'achat d'une résidence principale fait partie des cas de déblocage anticipé de l'épargne.