Lorsque vous consultez des annonces immobilières, il peut arriver que certaines mentionnent "sous offre". Cela signifie qu'un acheteur a déjà présenté une offre d'achat au vendeur. Cependant, cela signifie-t-il que vous êtes exclu et que vos chances d'acquérir le bien en question sont à jamais perdues ? Qu'est-ce que cette mention "sous offre" implique exactement ?Dans cet article, l'agence FREDELION GAMBETTA va tenter de vous expliquer ces deux notions.
Que signifie réellement "sous offre" ?
Pour comprendre la signification de "sous offre", il est important de connaître les différentes étapes du processus d'achat d'un bien immobilier.
Lorsqu'un propriétaire met son bien en vente, il indique un prix. Ce prix peut être négocié par les éventuels acheteurs. En effet, un acheteur potentiel peut faire une offre inférieure au prix affiché. Le vendeur peut répondre par une contre-proposition. Cela constitue la phase de négociation du prix de vente entre le vendeur et l'acheteur potentiel. C'est à ce stade que le processus de vente débute.
C'est précisément à cette étape que le bien peut passer en statut "sous offre". À la suite de la négociation, un acheteur potentiel décide de faire une offre au vendeur. Ainsi, le bien est qualifié de "sous offre". À ce stade, le vendeur prend le temps de réfléchir pour accepter ou non l'offre d'achat.
Cependant, cela ne signifie pas que le vendeur a accepté l'offre formulée par l'acheteur potentiel. La mention "sous offre" indique simplement qu'un acheteur potentiel s'est positionné en présentant une offre au propriétaire. Si cette mention est ajoutée à l'annonce de vente ou annoncé par un négociateur de l'agence au téléphone, cela indique que le vendeur ne l'a pas encore acceptée et que le bien reste disponible sur le marché.
Pour résumer, voici les différentes étapes successives dans le processus d'achat d'un bien immobilier :
- Présentation de l'offre d'achat au vendeur. Le bien est considéré "sous offre" tant que le vendeur n'a pas officiellement accepté l'offre d'un acheteur.
- Acceptation de l'offre. Il convient de souligner qu'une offre doit obligatoirement être écrite. Une offre verbale est considérée comme nulle. Pour accepter l'offre, le vendeur doit contresigner l'offre écrite.
- Signature d'un compromis ou d'une promesse de vente.
- Signature de l'acte authentique de vente.
Indiquer qu'un bien est "sous offre" est en réalité une stratégie utilisée par le vendeur pour susciter la concurrence et montrer que le bien est convoité, dans le but d'obtenir une meilleure offre éventuelle. Cela explique pourquoi le vendeur n'accepte pas immédiatement l'offre.
Est-il encore possible de se positionner sur un bien "sous offre" ?
Comme mentionné précédemment, si la mention "sous offre" apparaît dans une annonce immobilière, cela signifie que le propriétaire n'a pas encore accepté l'offre présentée par l'acheteur potentiel. Vous pouvez d'ailleurs contacter l'agence immobilière pour le vérifier.
Le vendeur prend du temps avant d'accepter une offre lorsque celle-ci est inférieure au prix demandé. Par conséquent, même si un bien est indiqué "sous offre", vous pouvez toujours vous positionner et faire une offre. En effet, tant que le vendeur n'a pas accepté l'offre, le bien reste disponible sur le marché.
Deux options s'offrent alors à vous :
- Faire une offre supérieure à la première offre. Vous pouvez contacter l'agence pour connaître le montant de cette dernière.
- Faire une offre équivalente, mais avec des conditions financière plus avantageuses (par exemple, paiement comptant ou un apport personnel plus important) ou une lettre de motivation qui donne un côté plus humain à la transaction. C'est une technique très courante aux Etats-Unis, les vendeurs apprécient sincèrement ce geste délicat.
Que se passe-t-il si l'offre est acceptée par le vendeur ?
Dans le cas où la première offre est acceptée par le vendeur, la situation se complique. En principe, la vente est presque scellée à ce stade, car les deux parties devraient ensuite procéder à la signature d'un compromis de vente.
Cependant, pas de panique ! En réalité, il est toujours possible que la situation évolue en votre faveur. Par exemple, l'acheteur peut encore se rétracter ou une condition suspensive peut se réaliser. Il se peut que sa demande de prêt ait été refusée, par exemple. Dans ce cas, le processus d'achat est interrompu et le bien revient automatiquement sur le marché. Vous aurez alors la possibilité de présenter votre offre pour l'acquérir. Il faut avoir de la patience et un réel coup de coeur pour le bien. Quand les choses doivent se faire elles se font parfois non.
Est-il possible de visiter un bien "sous offre" ?
Tant que le vendeur n'a pas encore accepté l'offre d'achat qui lui a été soumise, le bien est toujours officiellement sur le marché. Par conséquent, les visites sont toujours possibles afin que de potentiels intéressés puissent voir le bien et présenter de nouvelles offres s'ils le souhaitent.
Cependant, une fois que le vendeur a accepté une offre d'achat et qu'il contresigne, cela engage les deux parties. Il ne peut donc plus recevoir de nouvelles offres. Cependant les visites sont toujours possible, c'est plus pour rassurer le vendeurs, mais nous sommes dans l'obligation d'en informer les futurs acheteurs en étant le plus transparent et honnête possible.
Quelle est la différence entre un bien "sous offre" et "sous compromis" ?
Il est important de noter que "sous offre" et "sous compromis de vente" sont deux réalités différentes lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier. Elles correspondent à des étapes distinctes du processus de vente d'un bien.
L'acquéreur et le vendeur signent un compromis de vente lorsque ce dernier accepte l'offre d'achat. Ils sont donc plus avancés dans le processus que lorsqu'un bien est "sous offre". À ce stade, il ne reste en effet qu'une étape finale avant que le bien ne soit définitivement vendu : la signature de l'acte authentique de vente.
D'autre part, lorsqu'un bien est "sous offre", cela signifie qu'un seul acheteur a manifesté son intention d'acheter le bien. Le vendeur, quant à lui, ne s'est pas encore engagé à ce stade. En revanche, un compromis de vente engage les deux parties. Le vendeur s'engage à vendre le bien aux conditions et au prix convenus, et l'acheteur s'engage à acheter dans les mêmes conditions. Le compromis de vente est presque équivalent à une vente. Un délai de rétractation est prévu en faveur de l'acheteur. Au-delà de ce délai, théoriquement, aucune des parties ne peut se rétracter. À ce stade, il est même possible que l'acheteur ait versé un dépôt de garantie au vendeur.
Combien de temps dure une offre d'achat ?
La loi ne fixe aucun délai spécifique pour la validité d'une offre d'achat. En pratique, cependant, ce délai est généralement de 5 à 10 jours. Ce laps de temps est nécessaire pour évaluer la proposition en fonction de la durée de mise en vente, de la réalité du marché immobilier et du nombre d'offres concurrentes.
Existe-t-il un accord en cas d'offre au prix ?
Le vendeur prend du temps pour réfléchir, surtout lorsqu'une offre d'achat propose un prix inférieur à celui demandé. Cependant, il peut arriver qu'un acheteur ne cherche pas à négocier et fasse une offre au prix demandé par le vendeur.
Selon l'article 1583 du Code civil, la vente est conclue dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix. En cas d'offre au prix, la vente est donc bien engagée, à moins que l'acheteur se rétracte avant ou après la signature d'un compromis de vente.
En conclusion, un bien immobilier "sous offre" signifie qu'un acheteur potentiel a déjà fait une offre d'achat, mais que le vendeur ne l'a pas encore acceptée. Vous avez donc encore une chance de vous positionner dans la course, car le bien est toujours sur le marché.
